Hitung sewa ruko dan gudang dari hasil bersih
Hitung sewa ruko, gudang, atau kantor dengan pola gross, NNN, atau modified gross. Lihat hasil bersih setelah PBB, CAM, dan biaya operasional, bukan hanya hasil kotor.
Cerita Pak Hendra - jebakan ruko hook
"Beli ruko hook di perempatan strategis. Hasil kotor terlihat bagus 8%. Setelah dihitung lagi, PBB lebih tinggi karena posisi hook, perawatan dua sisi bangunan, dan CAM area parkir bersama ikut menekan hasil."
"Hasil bersih tinggal 4,5%. Padahal ada ruko biasa di sebelah dengan hasil bersih sekitar 6% dan harga lebih rendah. Saya menyesal tidak menghitung biaya dari awal."
Selalu hitung hasil bersih, bukan hanya hasil kotor.
Rp 2.5M
Harga per m²: Rp 25.0jt
Penyewa membayar sewa tetap; pemilik menanggung PBB, asuransi, CAM, dan perawatan.
Total sewa per bulan
Rp 10.0jt
Dasar perhitungan & sumber
Rumus
Asumsi
- Patokan hasil bersih: ruko strategis 6-8%, ruko pinggiran 4-6%, gudang 7-10%, kantor 5-7%.
- Pola gross: pemilik menanggung semua biaya operasional. NNN: penyewa menanggung PBB, CAM, dan asuransi. Modified gross: biaya tahun dasar tetap, kenaikan biaya ke penyewa.
- PPh Final 10% atas sewa tanah/bangunan berlaku sama untuk ruko, gudang, kantor, kost, dan rumah (PP 34/2017).
- Jika penyewa adalah badan (PT/CV), penyewa menjadi pemotong PPh; pemilik menerima sewa setelah pajak dan mendapatkan Bukti Potong.
- Klausul kenaikan sewa umumnya 5-7% per tahun. Uang jaminan lazimnya 3-6 bulan untuk penyewa baru.
Sumber resmi
PP No. 34 Tahun 2017 — PPh Final atas Sewa Tanah dan/atau Bangunan
JDIH BPK RI · 2017
Diverifikasi 7 Mei 2026
Direktorat Jenderal Pajak — Coretax DJP
DJP Kementerian Keuangan
Diverifikasi 19 Mei 2026
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)
Direktorat Jenderal Peraturan Perundang-undangan
Diverifikasi 8 Mei 2026
UU No. 10 Tahun 2020 — Bea Meterai
JDIH BPK RI · 2020
Diverifikasi 7 Mei 2026
Untuk hitungan PPh sewa ruko spesifik, pakai Kalkulator Pajak Sewa. Untuk PBB ruko, lihat Kalkulator PBB. Aturan PBB-P2 dan tarif berbeda per kabupaten/kota.
Memahami pola biaya sewa
Gross - pemilik menanggung biaya
Penyewa membayar sewa tetap. Pemilik menanggung PBB, asuransi, CAM, dan perawatan. Cocok untuk ritel kecil atau penyewa yang butuh kepastian biaya.
NNN - penyewa menanggung biaya
Penyewa membayar sewa, PBB, asuransi, dan CAM. Pemilik hanya menanggung perawatan struktur. Cocok untuk gudang dan penyewa badan usaha jangka panjang.
Modified gross - tahun dasar
Biaya tahun dasar tetap, lalu kenaikan biaya operasional ditanggung penyewa. Pola ini berada di tengah antara gross dan NNN.
Patokan hasil bersih
| Tipe | Hasil bersih | Catatan |
|---|---|---|
| Ruko strategis | 6-8% | Lokasi ramai, penyewa F&B atau ritel |
| Ruko pinggiran | 4-6% | Area perumahan, UMKM |
| Gudang | 7-10% | Pola NNN, penyewa logistik |
| Kantor | 5-7% | Pola gross, renovasi awal dari pemilik |
Patokan ini bersifat umum untuk kota besar. Hasil di kota menengah atau kecil bisa 1-2 poin lebih rendah.
Tips negosiasi kontrak sewa ruko
Untuk pemilik:
- * Utamakan NNN untuk penyewa jangka panjang (>3 tahun)
- * Cantumkan kenaikan sewa 5-7% per tahun
- * Minta uang jaminan 3-6 bulan untuk penyewa baru
- * Biayai renovasi awal hanya untuk penyewa besar
Tanda risiko calon penyewa:
- * Meminta semua biaya ditanggung pemilik untuk area >200m²
- * Menolak klausul kenaikan sewa
- * Meminta hak putus sewa terlalu awal
- * Ada riwayat gagal bayar di sumber yang Anda cek
Komponen CAM (Common Area Maintenance)
Biaya tetap
- * Keamanan 24 jam
- * Kebersihan area umum
- * Perawatan taman
- * Lift & eskalator
Biaya utilitas
- * Listrik area umum
- * Air area umum
- * AC lobby (kalau ada)
- * Genset cadangan
Biaya perawatan
- * Sistem keselamatan kebakaran
- * Area parkir
- * CCTV dan akses masuk
- * Pengendalian hama
CAM biasanya dihitung per m² per bulan atau proporsi luas sewa terhadap total luas bangunan. Rincian wajib dilampirkan di kontrak sewa supaya tidak ada perdebatan tiap bulan.
Alat bantu terkait untuk properti komersial
Lengkapi keputusan sewa ruko Anda.
Pertanyaan umum: sewa ruko dan gudang
Apa beda sewa ruko dengan sewa rumah biasa?
Beda di tiga hal utama: biaya, durasi, dan pajak. Sewa rumah biasanya sederhana; pemilik menanggung PBB dan biaya rutin. Sewa ruko atau gudang sering memakai pola NNN atau modified gross, sehingga penyewa ikut menanggung PBB, CAM, dan asuransi. Durasi ruko juga biasanya lebih panjang, sekitar 3-5 tahun, dengan klausul kenaikan sewa. Jika penyewa adalah badan usaha, mereka sering memotong PPh Final 10% sehingga pemilik menerima sewa setelah pajak.
Cara menghitung sewa ruko yang wajar — patokan apa?
Mulai dari hasil bersih yang ingin Anda capai, lalu cocokkan dengan nilai properti dan biaya tahunan. Patokan umum: ruko strategis 6-8%, ruko pinggiran 4-6%, gudang 7-10%, dan kantor 5-7%. Rumus sederhananya: sewa tahunan = target hasil bersih x nilai properti, lalu sesuaikan dengan PBB, CAM, asuransi, pajak, kondisi bangunan, dan daya bayar calon penyewa.
Apakah sewa ruko juga kena PPh Final 10%?
Ya. PPh Final 10% sewa tanah dan/atau bangunan (PP No. 34/2017) berlaku untuk semua jenis sewa: rumah, kost, ruko, gudang, kantor, dan tanah kosong yang disewakan. Tarif final 10% dari penghasilan kotor sewa, kode billing 411128-403, jatuh tempo tanggal 15 bulan berikutnya. Bedanya: penyewa ruko sering berstatus badan usaha (PT/CV) sehingga jadi pemotong — uang sewa diterima sudah net (sewa kotor − PPh 10%), dan penyewa kasih Anda Bukti Potong (Formulir 1721-VII) yang menggantikan setoran sendiri. Untuk perhitungan detail, gunakan kalkulator pajak sewa.
Apa itu CAM (Common Area Maintenance) dan siapa yang bayar?
CAM adalah biaya pemeliharaan area umum di kompleks ruko atau mal, misalnya keamanan, kebersihan, listrik area umum, parkir, CCTV, dan pengendalian hama. Yang membayar tergantung pola biaya sewa. Pada pola gross, pemilik biasanya menanggung semua biaya. Pada pola NNN, penyewa membayar sewa, PBB, asuransi, dan CAM. Pada modified gross, biaya tahun dasar tetap dan kenaikan biaya operasional ditanggung penyewa. Rincian CAM sebaiknya dilampirkan di kontrak supaya tidak memicu sengketa tiap bulan.
Format kontrak ruko komersial — apa saja klausul wajib?
Klausul minimum kontrak ruko meliputi identitas pihak, data unit, durasi sewa, sewa pokok, kenaikan sewa, pola biaya, uang jaminan, renovasi awal, izin operasional, asuransi, tanggung jawab kerusakan, denda telat bayar, hak putus sewa, kompensasi, dan bea meterai sesuai UU 10/2020. Untuk nilai besar atau penyewa badan usaha, minta notaris atau konsultan hukum memeriksa kontrak sebelum tanda tangan.
Pola NNN cocok untuk ruko atau gudang seperti apa?
NNN cocok ketika penyewa adalah badan usaha jangka panjang, keuangannya stabil, dan mereka siap mengelola biaya operasional seperti PBB, asuransi, dan CAM. Pola ini sering cocok untuk gudang, ritel berdiri sendiri, atau penyewa logistik. Untuk usaha kecil yang arus kasnya belum stabil, pola gross biasanya lebih mudah dipahami karena total biaya bulanan lebih pasti.
Tips negosiasi sewa ruko — apa yang harus saya tahu sebagai pemilik?
Untuk pemilik: utamakan pola NNN untuk penyewa jangka panjang yang stabil, pasang klausul kenaikan sewa 5-7% per tahun, minta uang jaminan 3-6 bulan untuk penyewa baru, dan batasi renovasi awal hanya untuk penyewa besar yang benar-benar kuat. Waspadai calon penyewa yang menolak kenaikan sewa, meminta hak putus sewa terlalu awal, ingin semua biaya ditanggung pemilik untuk area besar, atau memiliki riwayat gagal bayar.