Simulasi KPR & Cicilan Bulanan — 6 Bank Besar Indonesia
Hitung cicilan KPR Anda dan bandingkan bunga 6 bank besar (BCA, Mandiri, BRI, BNI, BTN, BSI). Cek apakah cicilan masuk dengan penghasilan Anda dan apakah hasil sewa cukup menutup kalau properti disewakan.
Siap hitung cicilan?
Langsung isi harga properti, DP, dan tenor. Penjelasan lengkap tetap tersedia di bawah hasil.
KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah pinjaman dari bank untuk membeli properti — rumah, apartemen, ruko, atau tanah. Anda bayar uang muka (DP) sekitar 10-30% dari harga properti, dan bank biayai sisanya dengan cicilan bulanan selama 5-20 tahun.
Cicilan terdiri dari dua bagian: pokok (mengurangi utang) dan bunga(biaya pinjaman). Di tahun-tahun awal, bagian bunganya jauh lebih besar — di 5 tahun pertama, sebagian besar cicilan Anda “habis” untuk bunga, utang pokoknya berkurang sedikit. Pola pembayaran ini disebut amortisasi.
Per Maret 2026, BI 7-Day Reverse Repo Rate berada di 4,75%. Pakai kalkulator di bawah untuk membandingkan bunga dari 6 bank besar: BCA, Mandiri, BRI, BNI, BTN, dan BSI.
Simulasi KPR Bank Tabungan Negara untuk rumah seharga Rp 1 Miliar, DP 20%, tenor 15 tahun:
* Bunga fixed Bank Tabungan Negara 2.65% (3 tahun), floating 10.8%. Data per Maret 2026, bersifat indikatif.
Bunga Fixed (Tetap)
- • Bunga tidak berubah selama periode tertentu (1-10 tahun)
- • Cicilan bulanan sama terus, gampang diatur
- • Tidak terpengaruh kenaikan BI Rate
- • Biasanya lebih rendah di awal sebagai promo
Bunga Floating (Mengambang)
- • Bunga = BI Rate + margin bank
- • Bisa naik atau turun ikut kondisi ekonomi
- • Berlaku setelah periode fixed habis
- • Historis: 9-12,5% di Indonesia
Hati-hati Tergoda Bunga Promo
Bank sering tawarkan bunga fixed rendah (1,79-5%) untuk 1-5 tahun pertama. Setelah itu, bunga otomatis naik ke floating (9-12,5%). Selalu hitung cicilan dengan bunga floating supaya proyeksi Anda realistis, jangan cuma lihat angka promo.
Realita KPR untuk Investasi Sewa
- • Bunga KPR (floating): 9-12,5% per tahun
- • Hasil sewa rata-rata Indonesia: 3-5% per tahun
- • Selisihnya: minus 4-9,5% per tahun = Anda nombok tiap bulan
Artinya: kalau Anda KPR untuk disewakan, Anda kemungkinan besar nyubsidi cicilan Rp 4-8 juta/bulan dari uang lain selama 15-20 tahun. Total subsidi bisa sampai Rp 1 Miliar+.
Dasar perhitungan & sumber
Rumus
Asumsi
- Bunga fixed berlaku 1-5 tahun pertama; setelah masa fixed habis, otomatis pindah ke floating yang ikut SBDK + margin bank (referensi BI Rate).
- DP minimum dan rasio cicilan/penghasilan ditetapkan POJK dan kebijakan bank — umumnya cicilan max 30-40% pendapatan bulanan.
- Biaya akad KPR (provisi, administrasi, appraisal, notaris, BPHTB, asuransi, APHT) di luar plafon dan harus disiapkan tunai oleh pembeli — tidak diberikan bank.
- Untuk rumah second, BPHTB tetap berlaku (max 5%) dan ditanggung pembeli; tarif efektif sesuai Perda kabupaten/kota.
- Bunga KPR yang dipakai bank tidak boleh di bawah SBDK yang dipublikasikan tiap bulan (POJK No. 1/POJK.04/2018).
Sumber resmi
OJK — Edukasi Konsumen KPR dan Produk Pembiayaan
Otoritas Jasa Keuangan
Diverifikasi 28 Apr 2026
Bank Indonesia — BI Rate (Suku Bunga Acuan)
Bank Indonesia
Diverifikasi 28 Apr 2026
UU No. 1 Tahun 2022 — Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD)
JDIH BPK RI · 2022
Diverifikasi 28 Apr 2026
PP No. 24 Tahun 2016 — Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
JDIH BPK RI · 2016
Diverifikasi 28 Apr 2026
Suku bunga acuan dapat berubah berkala. Sebelum akad, periksa langsung suku bunga aktual di bi.go.id dan SBDK bank pilihan Anda di situs OJK.
JANGAN PUTUSKAN HANYA DARI CICILAN PROMO
Keputusan KPR yang sehat datang dari tiga hal: cicilan realistis, sisa uang setelah hasil sewa keluar, dan kemampuan Anda bertahan saat bunga floating mulai berlaku.
Cara baca: Semakin dekat angka simulasi Anda ke bunga bank, biaya beli yang sebenarnya, dan kemungkinan unit kosong, semakin kuat keputusan awal Anda.
Alasan utama
- •Bunga fixed promo cuma bagian awal. Beban panjangnya datang dari floating rate.
- •KPR investasi baru masuk akal kalau hasil sewa bersih cukup kuat menutup cicilan walau ada bulan kosong.
- •Selisih sewa-cicilan yang tipis bikin keputusan sangat sensitif terhadap kenaikan bunga atau unit yang lama kosong.
Yang masih harus diverifikasi
- •Selalu cek skenario bunga floating, bukan cuma angka fixed promo.
- •Masukkan biaya beli, kemungkinan unit kosong, dan biaya operasional yang realistis sebelum simpulkan layak atau tidak.
- •Kalau selisih tipis, siapkan dana cadangan beberapa bulan cicilan sebelum tanda tangan KPR.
Kapan KPR Masuk Akal?
- ✓Hasil sewa per tahun lebih besar dari bunga floating (jarang di Indonesia)
- ✓Properti komersial dengan hasil sewa 8%+ (ruko, gudang)
- ✓Kos-kosan dengan tingkat hunian tinggi dan operasional efisien
- ✓Punya penghasilan lain untuk menutupi selisih cicilan vs sewa
- ✓Fokus ke kenaikan harga properti jangka panjang (lebih dari 10 tahun)
Kapan KPR Tidak Masuk Akal?
- ✗Apartemen dengan hasil sewa 3-4% (biaya pemeliharaan tinggi)
- ✗Rumah di kawasan yang banyak yang jual (susah cari penyewa)
- ✗Tidak ada dana cadangan untuk menutup cicilan saat unit kosong 2-3 bulan
- ✗Berharap harga properti naik di pasar yang sudah puncak
- ✗DP menghabiskan dana darurat keluarga
SBDK (Suku Bunga Dasar Kredit) adalah angka acuan minimum bunga kredit yang ditetapkan OJK. Bunga KPR Anda = SBDK + margin bank. Data di bawah bersifat indikatif berdasarkan informasi publik dari situs resmi masing-masing bank.
| Bank | Bunga Promo (Fixed) | Periode Fixed | Bunga Normal (Floating) | Sumber |
|---|---|---|---|---|
Bank Central Asia | 3.58% | 1 tahun | 11.25% | Situs Resmi |
Bank Mandiri | 2.6% | 5 tahun | 12.5% | Situs Resmi |
Bank Rakyat Indonesia | 3.3% | 3 tahun | 11% | Situs Resmi |
Bank Negara Indonesia | 1.79% | 1 tahun | 11.5% | Situs Resmi |
Bank Tabungan Negara | 2.65% | 3 tahun | 10.8% | Situs Resmi |
Bank Syariah IndonesiaSyariah | 4.99% | 3 tahun | 9% | Situs Resmi |
Sumber data:Situs resmi masing-masing bank (lihat kolom “Sumber” di atas).
Terakhir diverifikasi: Maret 2026. Data diperbarui berkala oleh tim Sevano.
Catatan: Bunga promo dapat berubah sewaktu-waktu. Bunga floating bersifat indikatif dan ikut BI Rate. Hubungi bank langsung untuk penawaran terkini.
Tentang Data Bunga KPR di Halaman Ini
Dari mana data ini?Data bunga KPR dikumpulkan dari halaman produk KPR resmi masing-masing bank (BCA, Mandiri, BRI, BNI, BTN, BSI). Link sumber tersedia di kolom “Sumber” pada tabel di atas.
Kapan data ini di-update? Tim Sevano memverifikasi data secara berkala (terakhir: Maret 2026). Bunga promo dapat berubah sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan dari bank.
Apakah data ini akurat? Data bersifat indikatif dan untuk referensi awal. Bunga aktual yang Anda terima bisa beda tergantung profil kredit, nilai properti, lokasi, dan negosiasi langsung dengan bank.
Suku bunga acuan: BI 7-Day Reverse Repo Rate per Maret 2026 = 4,75%. Sumber: bi.go.id
Lanjutkan Analisis Properti Anda
Tools yang sering dipakai bersama Simulasi KPR.
Sudah Beli Properti dengan KPR?
Sevano bantu lacak uang masuk dari sewa, pengeluaran rutin, dan cicilan KPR — semua di satu tempat. Tidak tercerai-berai di catatan dan WhatsApp.
Coba Sevano GratisBagaimana cara menghitung cicilan KPR?
Cicilan KPR dihitung dari tiga angka utama: jumlah pinjaman (harga properti dikurangi DP), bunga per tahun, dan tenor (lama cicilan dalam bulan). Rumus standarnya pakai metode anuitas — sebagian cicilan untuk membayar bunga, sebagian untuk mengurangi pokok utang. Pakai kalkulator di atas supaya tidak perlu hitung manual: tinggal isi harga, DP, tenor, dan pilih bank.
Apa beda bunga fixed dan floating KPR?
Bunga fixed (tetap) tidak berubah selama periode tertentu (biasanya 1-5 tahun pertama), jadi cicilan bulanan sama terus. Bunga floating (mengambang) ikut BI Rate plus margin bank — bisa naik atau turun tiap beberapa bulan. Setelah masa fixed habis, biasanya KPR Anda otomatis pindah ke floating. Di Indonesia, floating biasanya berkisar 9-12,5% per tahun.
Berapa bunga KPR terbaru 2026?
Per Maret 2026, bunga fixed promo KPR bank besar berkisar 1,79-5% untuk 1-5 tahun pertama. Setelah masa promo habis, bunga floating berlaku — sekitar 9-12,5%. Acuan BI 7-Day Reverse Repo Rate saat ini 4,75%. Pakai kalkulator di atas untuk lihat angka konkret dari BCA, Mandiri, BRI, BNI, BTN, dan BSI.
Apakah KPR untuk investasi properti menguntungkan?
KPR untuk investasi properti baru menguntungkan kalau hasil sewa per tahun lebih besar dari bunga floating KPR. Di Indonesia, hasil sewa rata-rata 3-5%, sementara bunga floating 9-12,5%. Jadi kebanyakan investasi KPR rugi tiap bulan. KPR investasi masih masuk akal untuk properti hasil sewa tinggi (kos-kosan 8-12%, ruko strategis) atau kalau Anda fokus ke kenaikan harga properti jangka panjang.
Berapa DP minimal KPR 2026?
DP minimal KPR 2026 bervariasi: rumah pertama mulai dari 0% (program subsidi) sampai 10-20% (rumah komersial). Untuk properti kedua dan seterusnya, DP minimal 15-30%. Bank biasanya kasih bunga lebih rendah kalau DP lebih besar. Makin besar DP, makin kecil cicilan dan makin sedikit total bunga yang harus dibayar.
Bagaimana cara menghitung cicilan KPR secara manual?
Rumus cicilan KPR pakai metode anuitas: M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]. M = cicilan bulanan, P = jumlah pinjaman, r = bunga per bulan (bunga tahunan dibagi 12), n = total bulan tenor. Contoh: pinjaman Rp 800 juta, bunga 10%/tahun, tenor 15 tahun → cicilan sekitar Rp 8,6 juta/bulan. Kalkulator di atas sudah otomatis pakai rumus ini.
Apa itu SBDK dan bagaimana pengaruhnya ke bunga KPR?
SBDK (Suku Bunga Dasar Kredit) adalah suku bunga acuan minimum yang wajib dipublikasikan tiap bank — diatur oleh OJK. Bunga KPR yang Anda dapatkan = SBDK + margin bank + tambahan risiko. SBDK KPR bank besar Indonesia berkisar 7-9%. Cek SBDK sebelum nego bunga KPR — bank tidak boleh memberikan bunga di bawah angka ini.
Berapa gaji minimum untuk mengajukan KPR?
Bank biasanya pakai aturan: cicilan KPR maksimal 30-40% dari penghasilan bulanan. Contoh: kalau cicilan KPR Rp 5 juta/bulan, gaji minimum yang dibutuhkan sekitar Rp 12,5-16,7 juta/bulan. Beberapa bank menerima penghasilan gabungan suami-istri untuk memenuhi syarat ini.
Apa bedanya KPR konvensional dan KPR syariah?
KPR konvensional pakai sistem bunga (interest) yang bisa berubah ikut suku bunga pasar. KPR syariah pakai akad murabahah (jual-beli) atau musyarakah mutanaqisah (bagi hasil) — tanpa bunga. Keuntungan KPR syariah: cicilan tetap dari awal sampai akhir tenor. Kekurangannya: margin bank biasanya lebih tinggi di awal dibanding bunga fixed promo konvensional. BSI menawarkan margin mulai 4,99% per tahun.
Biaya apa saja yang harus disiapkan selain DP saat ambil KPR?
Selain DP (10-30% harga properti), ada biaya tambahan: (1) Provisi bank: 0,5-1% dari plafon; (2) Administrasi: Rp 500.000 - Rp 2.000.000; (3) Appraisal/penilaian: Rp 1-3 juta; (4) Notaris dan PPAT: 0,5-1% harga; (5) BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): 5% × (NJOP − Rp 60 juta); (6) Asuransi jiwa dan kebakaran. Total biaya tambahan sekitar 5-8% dari harga properti.
Apakah bisa pelunasan KPR dipercepat? Kena penalti tidak?
Ya, KPR bisa dilunasi lebih cepat dari tenor. Kebanyakan bank kena penalti 1-3% dari sisa pokok kalau dilunasi sebelum waktunya. Beberapa bank bebas penalti setelah periode tertentu (misal setelah 5 tahun). Tipsnya: nego klausul pelunasan dipercepat saat pengajuan KPR, jangan setelahnya.
Bagaimana cara membandingkan bunga KPR dari beberapa bank?
Jangan hanya bandingkan bunga fixed promo — perhatikan tiga hal: (1) Berapa lama periode fixed berlaku (1 tahun vs 5 tahun beda jauh); (2) Bunga floating setelah promo habis — angka inilah yang menentukan 70-80% total biaya KPR; (3) Total biaya selama tenor penuh, bukan cuma awal. Pakai kalkulator di atas untuk membandingkan 6 bank sekaligus. Bank dengan bunga fixed terendah belum tentu paling murah secara total.
Berapa biaya akad KPR rumah second?
Biaya akad KPR rumah second umumnya 5-8% dari plafon kredit, terdiri dari: provisi 0,5-1%, administrasi Rp 500 ribu-2 juta, appraisal Rp 1-3 juta, biaya notaris/PPAT 0,5-1%, BPHTB pembeli (max 5% × NPOP-NPOPTKP), asuransi jiwa kredit (premi sekali bayar atau bulanan), asuransi kebakaran rumah, dan biaya hak tanggungan (APHT). Nilai final tergantung kota dan bank. Sebelum akad, minta rincian biaya tertulis dari bank dan notaris pilihan Anda — banyak yang setuju nego biaya provisi atau administrasi terutama untuk debitur lama.
Apakah BPHTB rumah KPR ditanggung pembeli atau bank?
BPHTB tetap ditanggung pembeli — bukan bank. Bank hanya membiayai harga properti (sebagian besar), tetapi BPHTB, biaya akad, biaya appraisal, biaya notaris, dan asuransi tetap menjadi tanggungan pembeli yang wajib disiapkan tunai sebelum akad kredit. Untuk KPR Anda biasanya menerima Surat Persetujuan Kredit (SPK) yang merinci dana cair dari bank dan dana yang harus disiapkan sendiri. Pakai kalkulator biaya beli properti untuk total biaya tunai yang harus disiapkan di luar plafon KPR.