Kalkulator Biaya Unit Kosong
Setiap hari unit kosong = uang terbuang. Hitung kerugian sebenarnya tiap hari, lalu putuskan: kasih diskon, atau gencarkan promosi?
Total Kerugian
Rp 2.130.000
1 unit kosong selama 30 hari
Per Hari
Rp 71.000
Per Minggu
Rp 497.000
Per Bulan
Rp 2.130.000
Jika kondisi ini berlanjut, proyeksi kerugian 1 tahun: Rp 25.915.000
Diskon maksimal yang masih lebih baik dari unit kosong:
50%
Harga minimum: Rp 1.000.000/bulan
Rekomendasi
Pertimbangkan diskon hingga 50%. Lebih baik terisi dengan diskon daripada kosong terus.
Kenapa Pemilik Sering Salah Hitung Kerugian Unit Kosong?
Kesalahan Umum
- ✗“Mending kosong daripada turun harga” — padahal kosong sering lebih rugi
- ✗Lupa hitung biaya tetap yang terus jalan (listrik, pajak, kebersihan)
- ✗Terlalu lama nunggu penyewa dengan harga ideal
- ✗Tidak mau turun harga karena gengsi atau ego
Cara Pikir yang Benar
- ✓Hitung kerugian per hari, bukan per bulan
- ✓Diskon 10% lebih baik dari kosong 3+ hari
- ✓Tetapkan batas waktu: 14 hari kosong = evaluasi harga
- ✓Penyewa yang bayar lebih baik dari unit kosong
Hitungan Cepat: Diskon vs Unit Kosong
- Kerugian per hari: Rp 66.667
- 3 hari kosong = Rp 200.000
- Diskon 10% = Rp 200.000/bulan
- Titik impas: 3 hari kosong
- Kerugian per hari: Rp 100.000
- 3 hari kosong = Rp 300.000
- Diskon 10% = Rp 300.000/bulan
- Titik impas: 3 hari kosong
Rumus sederhana: Diskon 10% = 3 hari kosong. Kalau unit sudah kosong lebih dari 3 hari, kasih diskon 10% sudah lebih baik.
Urutan Aksi untuk Unit Kosong
Update foto, sebar iklan ke semua platform, balas pesan calon penyewa dalam 5 menit.
Cek harga pesaing, pertimbangkan promo “bulan pertama diskon 10%”.
Turunkan harga 5-10%. Lebih baik terisi dengan harga lebih rendah daripada terus kosong.
Cek kondisi unit, bandingkan dengan pasaran, pertimbangkan perbaikan kecil.
Kelola Unit Kosong dengan Lebih Cepat
Pantau unit kosong, dapat pengingat otomatis, dan ide iklan untuk isi unit lebih cepat.
Berapa kerugian sebenarnya dari unit kosong per hari?
Rumusnya sederhana: sewa bulanan dibagi 30. Unit dengan sewa Rp 2 juta per bulan berarti rugi Rp 66.667 per hari. Tapi itu baru sewa yang hilang. Tambahkan biaya tetap yang tetap jalan meski unit kosong: listrik standby, iuran kebersihan, PBB (per hari), dan biaya perbaikan dasar. Total kerugian sebenarnya bisa 20-30% lebih besar dari sewa yang hilang.
Kapan sebaiknya kasih diskon daripada biarkan unit kosong?
Rumus cepat: diskon 10% dari harga sewa = setara unit kosong 3 hari. Jadi kalau unit sudah kosong lebih dari 3 hari, kasih diskon 10% sudah lebih untung. Diskon 15% = setara 4-5 hari kosong. Diskon 20% = setara 6 hari kosong. Prinsipnya: unit yang terisi dengan harga sedikit lebih rendah hampir selalu lebih baik dari unit yang kosong berminggu-minggu menunggu harga ideal.
Apa penyebab utama unit kost lama kosong?
Dari pengalaman lapangan, 5 penyebab paling umum: (1) Harga sewa terlalu tinggi dibanding pesaing di area yang sama. (2) Foto dan iklan yang kurang menarik atau informasinya tidak lengkap. (3) Lambat balas calon penyewa — lebih dari 1 jam sudah dianggap lama. (4) Kondisi unit tidak sesuai harapan saat datang lihat (kotor, bau, rusak). (5) Lokasinya memang kurang dicari, tapi pemilik tidak mau terima kenyataan. Perbaiki nomor 1-4 dulu sebelum menyalahkan lokasi.
Berapa tingkat unit kosong yang wajar untuk kost?
Tingkat unit kosong wajar untuk kost di Indonesia: 5-15% per tahun (artinya unit kosong sekitar 18-55 hari dalam setahun). Di bawah 5% berarti harga Anda mungkin terlalu murah. Di atas 20% berarti ada masalah yang perlu dievaluasi: harga, kondisi unit, iklan, atau lokasi. Target sehat: tingkat unit kosong di bawah 10% atau unit terisi lagi dalam 2 minggu setiap pergantian penyewa.