Bayar tunai atau pakai KPR?
Bandingkan skenario bayar tunai vs berbagai tingkat KPR. Lihat kapan KPR membantu hasil sewa dan kapan justru memperbesar rugi sebelum tanda tangan.
Mitos: “Pakai uang bank, untung lebih besar”
Banyak yang pikir KPR selalu menguntungkan untuk investasi. Kenyataannya, KPR baru menguntungkan kalau hasil sewa bersih properti lebih tinggi dari bunga KPR.
KPR membantu
Hasil sewa bersih 10% vs bunga 8% = selisih 2% menambah hasil Anda.
KPR memperbesar rugi
Hasil sewa 4% vs bunga 11% = nombok 7% per tahun, kerugian makin besar.
Hasil sewa bersih
Rp 81.000.000
per tahun
Hasil modal
5.4%
Aman cicilan
∞x
Modal awal
Rp 1.500.000.000
Sisa uang/bln
+Rp 6.750.000
| Skenario | Modal awal | Cicilan/bln | Sisa uang/bln | Hasil modal | Aman cicilan | Status |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bayar tunai | Rp 1.500.000.000 | - | +Rp 6.750.000 | 5.4% | ∞x | Cukup aman |
| KPR 30% | Rp 1.050.000.000 | Rp 5.114.686 | +Rp 1.635.314 | 1.9% | 1.32x | Cukup aman |
| KPR 50% | Rp 750.000.000 | Rp 8.524.477 | -Rp 1.774.477 | -2.8% | 0.79x | Berbahaya |
| KPR 60% | Rp 600.000.000 | Rp 10.229.372 | -Rp 3.479.372 | -7.0% | 0.66x | Berbahaya |
| KPR 70% | Rp 450.000.000 | Rp 11.934.268 | -Rp 5.184.268 | -13.8% | 0.57x | Berbahaya |
| KPR 80% | Rp 300.000.000 | Rp 13.639.163 | -Rp 6.889.163 | -27.6% | 0.49x | Berbahaya |
Dampak KPR = hasil dari modal pakai KPR / hasil dari modal bayar tunai. Di atas 1,0x berarti KPR menaikkan hasil.
- *KPR membebani: lebih baik bayar tunai karena bunga KPR (11%) lebih tinggi dari hasil sewa bersih.
- *Belum ada skenario sangat kuat. KPR 0% adalah pilihan paling aman.
- *Belum aman: KPR 70% membuat sisa uang negatif Rp 5.184.267,813/bulan.
- *Selisih negatif: hasil sewa bersih (5.4%) lebih kecil dari bunga KPR (11%), jadi KPR bisa menurunkan hasil.
| Hasil sewa kotor | Tunai | KPR 50% | KPR 70% |
|---|---|---|---|
| 4% | 2.7% | -8.2% | -22.8% |
| 5% | 3.4% | -6.9% | -20.6% |
| 6% | 4.0% | -5.5% | -18.3% |
| 7% | 4.7% | -4.2% | -16.1% |
| 8% | 5.4% | -2.8% | -13.8% |
| 9% | 6.1% | -1.5% | -11.6% |
| 10% | 6.8% | -0.1% | -9.3% |
| 12% | 8.1% | 2.6% | -4.8% |
Baris berwarna = angka Anda saat ini. Hijau = KPR membantu.
Membaca dampak KPR
KPR membantu
Terjadi ketika hasil sewa bersih lebih besar dari bunga KPR. Makin tinggi porsi KPR, hasil modal bisa naik.
KPR membebani
Terjadi ketika hasil sewa bersih lebih kecil dari bunga KPR. Dalam kondisi ini, bayar tunai biasanya lebih aman.
Porsi KPR paling aman
Porsi KPR yang memberi hasil modal tertinggi dengan ruang cicilan aman. Biasanya di kisaran 50-70% untuk properti dengan hasil sewa bagus.
Kapan KPR menguntungkan?
- • Hasil sewa bersih lebih tinggi dari bunga KPR
- • Properti dengan hasil sewa 8%+ (kos, gudang, ruko strategis)
- • Saat bunga KPR fixed promo masih rendah
- • Pasar properti sedang naik (kenaikan harga ikut menambah untung)
- • Kelayakan cicilan ≥ 1,25× hasil sewa untuk ruang aman
Kapan lebih baik bayar tunai?
- • Hasil sewa bersih lebih rendah dari bunga KPR
- • Apartemen di Jakarta (sewa 3-4%, bunga 10%+)
- • Pasar properti sedang stagnan atau turun
- • Tidak ada penghasilan lain untuk nutup minus cicilan
- • Anda mau hindari risiko dan stres cicilan bulanan
Hitungan yang dipakai
Hasil dari modal
= Untung tahunan / Modal yang Anda keluarkan
Berapa persen untung per tahun dibanding modal awal yang Anda keluarkan dari kantong sendiri.
Dampak KPR
= Hasil pakai KPR / Hasil bayar tunai
Berapa kali lipat KPR menaikkan (atau menurunkan) untung dibandingkan bayar tunai.
Total hasil
= (Untung sewa + Kenaikan harga) / Modal
Total untung termasuk kenaikan harga properti selama Anda menahan.
Sudah punya properti dengan KPR?
Sevano bantu pantau kelayakan cicilan, catatan uang, dan kinerja properti Anda supaya tiap bulan terlihat apakah KPR masih sehat.
Kapan beli properti pakai KPR menguntungkan?
Pakai KPR baru menguntungkan kalau hasil sewa bersih per tahun lebih besar dari bunga KPR yang Anda bayar. Contoh: hasil sewa bersih 10%, bunga KPR 8% — selisih 2% itu yang nambah untung Anda. Sebaliknya kalau hasil sewa cuma 4% sementara bunga 10%, Anda nombok 6% per tahun dari kantong sendiri.
Kenapa orang sering rugi pakai KPR untuk investasi properti?
Karena di Indonesia, hasil sewa rata-rata 3-5% per tahun, sementara bunga KPR floating 9-12,5%. Jadi pakai KPR untuk properti sewa sering jadi rugi pasif tiap bulan. Properti yang masuk akal pakai KPR biasanya yang hasil sewanya tinggi (kos kosan dengan tingkat hunian baik, ruko strategis, gudang).
Lebih baik bayar tunai atau pakai KPR?
Tergantung tujuan dan kondisi properti. Pakai KPR cocok kalau hasil sewa lebih tinggi dari bunga, Anda punya penghasilan lain untuk menutup cicilan, dan target Anda kenaikan harga properti jangka panjang. Bayar tunai cocok kalau hasil sewanya rendah, pasar properti sedang datar, atau Anda ingin menghindari stres cicilan.